skip to Main Content
+31 (0)20 664 5111 info@actlegal-fort.com

Afwijkende bedingen in huurovereenkomsten

Bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkels, cafés of restaurants) gelden verschillende wettelijke bepalingen die ertoe strekken om huurders bescherming te bieden. Om ervoor te zorgen dat huurders deze bescherming ook daadwerkelijk krijgen, mogen partijen niet zomaar van deze dwingendrechtelijke huurbepalingen afwijken. Als toch in het nadeel van de huurder wordt afgeweken, kan dat alleen als de kantonrechter daarvoor toestemming heeft gegeven. Hierna worden enkele praktijksituaties besproken waarin er behoefte kan bestaan om van het wettelijk stelsel af te wijken.  

Tijdelijke huur in verband met renovatie of herontwikkeling

Een pandeigenaar die zijn pand graag wil renoveren, kan door de wet in een lastig parket worden gebracht. De wet stelt namelijk ter bescherming van huurder regels over onder meer de looptijd van een huurovereenkomst. Zo wordt bijvoorbeeld de looptijd van een huurovereenkomst van drie jaar automatisch verlengd tot een looptijd van vijf jaar en blijven ook na het vijfde jaar de mogelijkheden voor het opzeggen van de huurovereenkomst beperkt. Voor de verhuurder die over drie jaar diens pand wil renoveren, is het dan niet aantrekkelijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor die periode, omdat hij dan (minimaal) vijf jaar aan het huurcontract ‘vast zit’.

Aan de andere kant zullen er misschien best huurders zijn die het betreffende pand graag huren tot het moment van renovatie of herontwikkeling (en niet langer dan dat). Als vooraf duidelijk is dat het huurcontract tot dat moment duurt, kunnen huurder en verhuurder daar bovendien rekening mee houden in bijvoorbeeld de te betalen huurprijs. Ook zal het voor huurder vanaf het aangaan van de huur duidelijk zijn dat het niet verstandig is om grote investeringen aan het pand te doen. De tijd om die investeringen terug te verdienen is, in het voorbeeld hierboven, immers beperkt tot drie jaar.  

Een oplossing voor deze situatie is om naar de kantonrechter te stappen met het verzoek of in afwijking van de wet de looptijd van het huurcontract kan worden vastgesteld op drie jaar. In plaats van de wettelijke regel dat het huurcontract automatisch wordt verlengd tot vijf jaar, hebben huurder en verhuurder dan dus een tijdelijke huurovereenkomst.

Opzegtermijn bij onderhuur

Een ander voorbeeld waarin het wenselijk kan zijn om van het wettelijk systeem af te wijken betreft de opzegtermijn bij onderhuur. Bij onderhuur wordt een bepaalde gehuurde ruimte door de hoofdhuurder ‘onderverhuurd’ aan een andere huurder (de onderhuurder).

Denk bijvoorbeeld aan een winkel, zoals een Nespresso-winkel, die zich heeft gevestigd in een inpandige winkelruimte, zoals De Bijenkorf. Er zijn dan dus twee overeenkomsten te onderscheiden die (gedeeltelijk) betrekking hebben op hetzelfde gebouw: de hoofdhuurovereenkomst van de Bijenkorf en de onderhuurovereenkomst van de Nespresso-winkel. In dit soort gevallen komt het in de praktijk vaak voor dat deze twee overeenkomsten niet op hetzelfde moment worden aangegaan. Zo is het bijvoorbeeld goed denkbaar dat de Nespresso-winkel enkele jaren op een plekje heeft moeten wachten om zich binnen het pand van De Bijenkorf te kunnen vestigen. Als de Nespresso-winkel zich daadwerkelijk kan vestigen zal zij een onderhuurovereenkomst aan moeten gaan met De Bijenkorf, terwijl laatstgenoemde aial een lopende (hoofd)huurovereenkomst heeft met de eigenaar van het pand.

Een probleem dat op dat moment ontstaat is dat de wet een verplichte opzeggingstermijn kent van ten minste een jaar, zodat het moment waartegen de hoofd- en onderhuurovereenkomst kunnen worden opgezegd van elkaar kunnen verschillen. Stel dan dat de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd, De Bijenkorf moet dan dus het pand uit, terwijl de onderhuurovereenkomst op grond van de huurovereenkomst pas een jaar later kan worden opgezegd. De Bijenkorf zal de Nespresso-winkel dan op grond van de onderhuurovereenkomst nog minimaal een jaar huurgenot moeten verschaffen, terwijl zij daartoe niet in staat zal zijn. De oplossing in zulke gevallen kan zijn om de kantonrechter te verzoeken om de wettelijke opzegtermijn te verkorten (of te verlengen) met als doel de termijnen uit de hoofd- en onderhuurovereenkomst met elkaar gelijk te laten lopen. De hoofdhuurder heeft in dat geval de mogelijkheid om de onderhuur tijdig op te zeggen als hij zelf wordt geconfronteerd met een opzegging (van de hoofdhuurovereenkomst).

Omzethuur en afwijkende afspraken over huurprijsherziening 

Net als in de bovenstaande gevallen, kan de kantonrechter ook in het kader van de huurprijs om toestemming worden verzocht om van de wettelijke huurprijsregeling af te mogen wijken. Dat kan bijvoorbeeld een uitkomst bieden als huurder en verhuurder de te betalen huur willen koppelen aan de door de huurder te generen omzet of winst (of een combinatie daarvan), zoals bijvoorbeeld vaak in de hotelbranche het geval is. Het voordeel van een dergelijke ‘omzethuur’ is dat partijen met de markt meebewegen. In goede tijden zal vooral de verhuurder daarvan voordeel genieten, nu diens huurinkomsten meestijgen met de bedrijfsresultaten van zijn huurder. In mindere tijden biedt een omzethuur vooral de huurder meer zekerheid, doordat hij niet aan een (relatief) hoge huurprijs geboden is terwijl de bedrijfsresultaten tegenvallen. 

Ook als partijen een omzethuur overeen willen komen moeten zij daartoe eerst toestemming vragen aan de kantonrechter. De wet kent namelijk (ook in dit geval) een uitgebreide ‘standaard’ regeling waarin wordt bepaald op welke wijze een tussen partijen overeengekomen huurprijs wordt herzien. Deze regeling wijkt af van de omzethuur, omdat daarin wordt uitgegaan van een vaste huurprijs die na een bepaalde periode kan worden herzien. Ook in dit geval geldt om die reden dat partijen daarvan alleen kunnen afwijken nadat door de kantonrechter goedkeuring is verleend. 

Conclusie

In de praktijk is het niet altijd toegestaan om van het wettelijk huurstelsel af te wijken, hoewel daaraan weldegelijk behoefte kan bestaan. In zulke gevallen is het noodzakelijk om de kantonrechter te verzoeken de afwijkende bedingen goed te keuren. Zonder deze goedkeuring van de kantonrechter kan de huurder de betreffende bepaling namelijk op ieder moment vernietigen simpelweg omdat die bepaling van het wettelijk stelsel afwijkt. Het is dan ook verstandig om bij het sluiten van een huurovereenkomst via de kantonrechter zekerheid te krijgen over de vraag of de afwijking is toegestaan.    

Jelle de Vries

Jelle de Vries

Jelle de Vries is advocaat binnen de civielrechtelijke vastgoedpraktijk van Fort Advocaten. Hij adviseert op het gebied van appartementsrechten, de (ver)koop van onroerende zaken en de huur en verhuur van bedrijfsruimten.

Dit bericht heeft 0 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *