Checklist huurovereenkomsten
Bij het sluiten van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte komen verschillende ingewikkelde onderwerpen aan de orde, waarover zowel de huurder als de verhuurder goed moet nadenken. Het is dan ook belangrijk om niet over een nacht ijs te gaan. Maar waar moet u precies op letten en welke bepalingen vormen in het bijzonder een risico? Hieronder bespreek ik een aantal belangrijke punten.
1. Contractuele bestemming/bestemmingsclausule
Denk goed na over de bestemming van het pand zoals overeen te komen in de huurovereenkomst. Deze bestemming is van cruciaal belang om (vaak achteraf) te bepalen welke huurregime (artikel 7:290 BW of artikel 7:230A BW) partijen hebben beoogd. Een zorgvuldig geformuleerde bestemmingsclausule kan veel discussie voorkomen.
2. Huurprijs
Maak duidelijke afspraken over de hoogte van de huurprijs (inclusief of exclusief BTW), het moment van betalen (vooraf of achteraf), de frequentie/het tijdvak (maandelijks of per kwartaal), eventuele afspraken omtrent indexeringen en de mogelijkheden tot huurprijswijziging en huurprijsvaststelling (na het doen van investeringen door huurder of verhuurder).
3. Voorkeursrecht/koopoptie
In het kader van gedane investeringen en de continuïteit van de door de huurder gedreven onderneming, kan het de moeite lonen om na te denken over koopoptie of voorkeursrecht van koop ten gunste van de huurder. De aard en omvang van deze optie zal zorgvuldig moeten worden vastgelegd (valt bijvoorbeeld een aandelenoverdracht onder het bereik daarvan?) zodat daarover niet alsnog achteraf discussie kan ontstaan.
4. De huurperiode
Een ander belangrijk punt waarover goed moet worden nagedacht is de overeen te komen huurperiode. Zo wordt bijvoorbeeld de huur van een winkelruimte voor een periode van drie jaar van rechtswege verlengd tot een periode van (minimaal) vijf jaar. Door zich u hiervan vooraf rekenschap te geven kunt u daarmee op een juiste manier rekening houden.
5. Opzegtermijn
Hetzelfde geldt voor de overeen te komen opzegtermijn. Ook in dit kader geldt dat een verkeerd gehanteerde opzegtermijn onomkeerbare en verstrekkende gevolgen kan hebben, zoals bijvoorbeeld een verlenging van de huurovereenkomst met maar liefst vijf jaar. Omdat de huurrelatie in zulke gevallen verstoord raakt, zijn alle partijen erbij gebaat om hierbij vooraf stil te staan. Ook kan onder omstandigheden een afwijkende termijn worden overeenkomen.
6. De onderhoudsverdeling
Een ander punt dat in de praktijk van groot belang is betreft de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder. Zoals de term al doet vermoeden regelt onderhoudsverdeling wie verantwoordelijk is voor welk deel van het onderhoud. Wie is er bijvoorbeeld verantwoordelijk voor (klein) dagelijks onderhoud? En wie is er verantwoordelijk voor (grotere) vervangingen? Het staat partijen vrij daar specifieke afspraken over te maken.
Conclusie
Naast de onderwerpen die hierboven zijn besproken, zijn er nog tal van ingewikkelde onderwerpen waarover in de huurovereenkomst afspraken moeten worden gemaakt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verstrekken van garanties, de verantwoordelijkheid voor vergunningen of aansprakelijkheidskwesties. Om problemen op deze en andere punten te voorkomen is het verstandig om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst advies in te winnen met betrekking tot uw juridische positie.
Heeft u vragen over een huurovereenkomst? Neem dan contact op met een van onze vastgoedadvocaten via tel. 020-664 5111.
