skip to Main Content
act legal covers all major European business centres
AmsterdamBratislavaBucharestBudapestFrankfurtMilanPragueViennaWarsaw
Meet us at actlegal.com

Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

Voldoende serieus te achten overleg?

7 december 2021, door Dirk van den Berg

 

Mijn column van april van dit jaar ging over het nader vaststellen (wijzigen) van huurprijzen van tankstations aan de hand van de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari 2021: door de rechter benoemde deskundigen moeten in hun advies inzichtelijk maken welke tankstations zij als vergelijkingsobject hebben gebruikt en wat daarvan de huurprijzen zijn, maar kunnen/mogen dat niet. In een recente uitspraak van 18 november 2021 gaat dit Gerechtshof uitgebreid in op de voorvraag wanneer er door de rechter een deskundige kan worden benoemd. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor de ingangsdatum van een huurprijswijziging.

Zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 BW). Bij zo’n vordering tot nadere huurprijsvaststelling moet de eisende partij een huurprijsadvies overleggen, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Over de te benoemen deskundige(n) moeten partijen het dus eerst eens worden. Een probleem hierbij is dat, in geval van een door de huurder gewenste verlaging van de huurprijs, de verhuurder geen belang heeft bij de benoeming van een deskundige en dan niet echt meewerkt. De wet bepaalt daarom dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige(n), de rechter deze benoemt op verzoek van de partij die daar het meeste belang bij heeft (artikel 7:304 lid 2 BW). De conclusie dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken mag niet te snel worden getrokken. Daarmee wilde de wetgever partijen stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen.

Indachtig deze bedoeling van de wetgever wordt artikel 7:304 lid 2 in de jurisprudentie zo uitgelegd dat voor de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige voorafgaand aan de indiening van het verzoek overleg moet hebben plaatsgevonden, maar partijen daarin geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Aan het overleg worden geen al te hoge eisen gesteld. Als de partij in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is een voorstel voor een deskundige heeft gedaan, en een serieuze reactie van de wederpartij (onnodig lang) uitblijft, dan mag volgens de Hoge Raad worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

Tot zover de theorie. In deze zaak, die ik in hoger beroep voor de huurder behandelde, betwistte de verhuurder dat voorafgaand aan de procedure tot benoeming van de deskundige voldoende overleg had plaatsgevonden, zodat het verzoek door de kantonrechter niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Het belang van de verhuurder daarbij was evident: de door de kantonrechter benoemde deskundige had intussen een huurprijsadvies afgeleverd dat behoorlijk lager was dan de geldende huur. Als de huurder met dit advies een procedure tot huurverlaging begint, kan (gelet op artikel 7:303 en 304 lid 2 BW) de nieuwe huurprijs ingaan op de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Dat verzoek dateerde al van augustus 2020, dus als de rechter het advies overneemt, zal de nieuwe, lagere, huurprijs met terugwerkende kracht ingaan.

Het Gerechtshof verwierp het verweer van de huurder. Het oordeelde dat de verhuurder, door onnodig lang niet te reageren op het voorstel van de huurder, zelf had bijgedragen “aan het enigszins beperkte karakter van het overigens voldoende serieus te achten overleg”. Het stond de verhuurder dus vrij om het verzoek tot benoeming van een deskundige in te dienen.

Deze uitspraak is verder interessant omdat het Gerechtshof ook het verweer van de verhuurder dat de procedure van 7:303 en 304 BW niet van toepassing zou zijn op een gecombineerde huur-agentuurovereenkomst heeft verworpen. Daarover een volgende keer. Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

 

Dirk van den Berg

Dirk van den Berg is partner en advocaat bij act Fort Advocaten. Hij heeft zich gespecialiseerd in vastgoedrecht, franchiserecht, huurrecht bedrijfsruimte en distributierecht. Hij adviseert een groot aantal ondernemers in de tankstation branche, onder andere in contracten met oliemaatschappijen.

Column Pompshop
1. Dirk van den Berg in Pompshop: Golfbewegingen en gelegenheidsargumenten
2. Dirk van den Berg in Pompshop: Tanken zonder betalen is diefstal!
3. Dirk van den Berg in Pompshop: Een Whatsapp-gesprek is een gesprek!
4. Dirk van den Berg in Pompshop: Een schoft met/zonder hoge hoed
5. Dirk van den Berg in Pompshop: Knallende kurken, krimpende kansen
6. Dirk van den Berg in Pompshop: De Gele Hesjes zijn boos, maar waarover (niet)?
7. Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag
8. Dirk van den Berg in Pompshop: Tegen de stroom in voor koffie en broodjes…
9. Dirk van den Berg in Pompshop: De aard van het beestje
10. Dirk van den Berg in Pompshop: Franchisewet 2.0
11. Dirk van den Berg in Pompshop: Op de wip
12. Dirk van den Berg in Pompshop: Sorry, geen tijd voor de column
13. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoeveel magere jaren nog?
14. Dirk van den Berg in Pompshop: De ene doodsteek is de andere niet
15. Dirk van den Berg in Pompshop: Griffie(on)recht en kortzichtigheid
16. Dirk van den Berg in Pompshop: Andermaal de veiling
17. Dirk van den Berg in Pompshop: Pech voor PitPoint
18. Dirk van den Berg in Pompshop: Arbeidsrecht in balans?
19. Dirk van den Berg in Pompshop: Recht in tijden van corona
20. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurrecht in tijden van corona 2
21. Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje
22. Dirk van den Berg in Pompshop: Adviesprijs nog steeds niet exit?
23. Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
24. Dirk van den Berg in Pompshop: Het hele grote en het hele kleine
25. Dirk van den Berg in Pompshop: G(r)een Ontvankelijkheid
26. Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant
27. Dirk van den Berg in Pompshop: De Paal – Dappere CODO
28. Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte
29. Dirk van den Berg in Pompshop: Black box
30. Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?
31. Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof
32. Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?
33. Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was
34. Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad
35. Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?
36. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
37. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?
38. Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop