Waarderen in coronatijd

Waarderen in coronatijd

4 november 2020, een gastblog door Adhoc Horecamakelaars

Taxeren in de huidige markt blijkt een grote uitdaging. Taxateurs Frank Merk en Marc Steunenberg van Adhoc Horecamakelaars merken dat er een grote onzekerheid aanwezig is in de markt, zowel bij financieringsinstellingen en beleggers als bij de horecaondernemer(s) zelf.

Voor de horecaondernemers zijn het zware tijden, waarbij de maatregelen continue wijzigen. De verdiencapaciteit van het horecabedrijf neemt fors af waardoor er niet of nauwelijks voldaan kan worden aan de betalingsverplichtingen.

Beleggers merken hier direct de gevolgen van aangezien de huurverplichtingen in deze bijzondere tijden vaak niet volledig en op tijd kunnen worden voldaan. Wij merken op dat een duurzame relatie tussen huurder en verhuurder in deze tijden essentieel is. Een belegger heeft belang bij een stabiele huurder en de huurder wil zijn of haar horecabedrijf zo optimaal mogelijk exploiteren. Wellicht dat in de toekomst toch meer met omzet en/of resultaat afhankelijke huurovereenkomsten gewerkt moet gaan worden.

De berichtgeving vanuit de traditionele grootbanken draagt ook bij aan de onzekerheid in de markt. De financieringsbereidheid van hotel- en horeca onroerend goed is fors gedaald en wij zien dat er weinig tot geen nieuwe initiatieven ontplooid worden sinds de uitbraak van corona.

Hoe gaan we hier vanuit de taxatiepraktijk mee om?

Er dient vanuit vastgoed perspectief rekening gehouden te worden met een langere beschouwingsperiode dan de huidige markt in het coronatijdperk. Wanneer het nieuwe normaal weer van toepassing zal zijn is de grote onbekende. Het risico zal in zijn algemeenheid toenemen waardoor de rendementen onder druk komen te staan. Dit gevolg is waarneembaar op hotelgebied, waarbij biedingen ver onder de vraagprijs en recent getaxeerde marktwaardes liggen en transacties soms zelfs opgeschort worden..

Dit is eveneens aan de orde op het gebied van hotelexploitaties. Er is een te grote onzekerheid wanneer de benodigde omzet weer behaald kan worden, aangezien de bestaande kostenstructuur een bepaald omzetniveau vereist. Bezettingsgraden in grote steden lopen erg hard terug en op korte termijn is de verbetering hiervan nog niet in zicht. Dit heeft invloed op het resultaat en daarmee de bereidheid vanuit de markt om goodwill te betalen voor een onderneming. Dit ondanks de bovengemiddeld goede jaren die achter de rug zijn. Die onzekerheid en de visie voor de toekomst beïnvloeden de marktwaarde van hotelexploitaties negatief.

Een terugblik naar de omzetontwikkeling in het verleden en een normering na corona zijn dus nodig om een reële waardering van deze exploitaties te kunnen opstellen. De focus op slechts één crisisperiode is dan ook niet adequaat.

Benieuwd naar de invloed van corona op de marktwaarde van uw hotel, horecabedrijf of vastgoedportefeuille? Neem vrijblijvend contact op met de taxateurs van Adhoc horecamakelaars, tel. 020-705 15 125.

Over Adhoc Horecamakelaars

Adhoc Horecamakelaars is gespecialiseerd in de horecabranche en volgt de ontwikkelingen in de markt op de voet. Met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven taxeert Adhoc horecabedrijven, bemiddelt bij de verkoop, aankoop en verhuur van horecaondernemingen en adviseert o.a. op het gebied van beleggingen en projectontwikkeling.