Vastgoed en faillissement: opzeggen of niet?

Een professionele verhuurder weet dat het onverstandig kan zijn, om aan een curator de huur op te zeggen. Dat heeft te maken met de vraag, of een opleveringsverplichting een boedelschuld is en dus bij voorrang door de curator moet worden betaald. Over deze kwestie is een nieuw arrest van de Hoge Raad verschenen en omdat er de komende drie jaar nog heel wat huurders failliet zullen gaan, geef ik een korte samenvatting.

Als een huurder failliet gaat, kunnen zowel de curator als de verhuurder opzeggen met een termijn van drie maanden. De tot het einde van de opzegtermijn verschuldigde huur is een boedelschuld. Omdat een boedelschuld eerder moet worden betaald dan een faillissementschuld, is dat voordelig voor de verhuurder.
Dat voordeeltje was welkom, want verhuurders komen er in een faillissement bekaaid vanaf. Om aan de gevolgen van de korte drie maanden termijn te ontkomen, zijn allerlei constructies bedacht. Een goed voorbeeld daarvan is de vooraf verstrekte bankgarantie die geldt voor een langere periode. De Hoge Raad heeft het gebruik daarvan ernstig beperkt.

Een verhuurder mist echter niet alleen huurinkomsten, maar wordt vaak ook geconfronteerd met opleveringsperikelen. De kosten van reparatie, fysiek herstel en milieuverontreiniging kunnen immers flink oplopen. Deze kosten werden wel aangemerkt als boedelschuld, maar alleen als het de curator was die had opgezegd, dus niet als de verhuurder dat had gedaan. Daarom lieten curatoren soms de huurovereenkomst doorlopen om aan de hogere boedelschuld te ontkomen. In de praktijk leidde dat soms tot een soort wedstrijd: wie kan het langst zijn adem inhouden?
Deze gang van zaken is ontstaan na het arrest Circle Plastics. Daar was in de gehuurde bedrijfsruimte van de failliet 5000 ton vervuild landbouwplastic. Dat plastic was een grondstof, die werd verwerkt tot schone korrels. Na het faillissement werd de productie gestaakt en moest het vervuilde plastic met inachtneming van milieuvoorschriften worden afgevoerd. De curator weigerde dat, zodat de verhuurder daartoe zelf moest overgaan. De verwijdering kostte ƒ 400.000,– en de Hoge Raad bepaalde dat sprake was van een boedelschuld:
“Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 28 september 1990, nr. 13976, NJ 1991, 305 en in zijn (…) arrest van 12 november 1993, moet een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld worden aangemerkt. Dit wordt niet anders doordat de desbetreffende verplichting mede haar grond vindt in een al voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding. Voor heroverweging van deze oordelen ziet de Hoge Raad geen aanleiding.”

De Hoge Raad denkt daar nu anders over; hij is ‘om’. In het arrest van 19 april 2013 (te vinden als LJN nummer BY6108 onder rechtspraak.nl) komt de Hoge Raad wel tot een heroverweging. Vanaf nu geldt, dat als een curator een huurovereenkomst opzegt, de schadevergoedingsverplichting die ontstaat om het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen, geen boedelschuld is. Daarbij wordt een nuancering aangebracht: de verhuurder mag van de curator wel verlangen dat tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde worden verwijderd. Doet de curator dat niet, dan kan een boedelschuld ontstaan.

Is de grens duidelijk te trekken? Nee. Maar de conclusie is wel, dat een verhuurder er nu verstandig aan doet om snel op te zeggen.

Verhuurders gaan er met deze uitspraak niet op vooruit en zullen moeten zoeken naar andere methodes om hun belangen veilig te stellen.