VvE’s en appartementsrechten: Bij de uitleg van de akte van splitsing en de tekening mag ook betekenis worden toegekend aan de feitelijke situatie!

Splitsingstekening is niet altijd doorslaggevend!

Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitleg en de betekenis van splitsingsstukken. Tot die uitspraak werd door verschillende rechters aangenomen dat, bij tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, de tekening vóór gaat.

Dat is niet het geval, zo oordeelde de Hoge Raad. Een rechter zal van geval tot geval moeten beoordelen wat vóór gaat, de splitsingsakte of de splitsingstekening. Dat moet hij beoordelen aan de hand van:

–       de aanwijzingen die hij aan de splitsingsstukken kan ontlenen; en

–       de (mate van) aannemelijkheid van de gevolgen van de verschillende interpretaties.

Ook herhaalde de Hoge Raad dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op de bedoeling van degene die destijds tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd, waarbij de gehele inhoud van de splitsingsakte en de splitsingstekening een rol speelt.

Op de feitelijke situatie mag ook acht worden geslagen!

Recentelijk, op 14 februari 2014, heeft de Hoge Raad een nadere verfijning aangebracht op deze maatstaf.

Kort gezegd kan de feitelijke situatie ter plaatse ook een rol spelen bij de uitleg en de betekenis van de splitsingsstukken.

Dat is het geval:

1. als de splitsingsstukken naar de feitelijke situatie verwijzen; en
2. als de feitelijke situatie van belang is ter beantwoording van de vraag welke interpretatie van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is.

In de uitspraak van 14 februari 2014 had één van de raadsheren van het Hof het in appartementsrechten gesplitste pand bezichtigd. Tijdens die bezichtiging had hij waargenomen dat een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin alleen achter één van de appartementen lag. Ook had hij waargenomen dat een bepaald gedeelte van de gemeenschappelijke tuin veel groter was dan een ander gedeelte. Deze feitelijke waarnemingen had het Hof mede aan haar beslissing ten grondslag gelegd. Dat stond het Hof vrij, aldus de Hoge Raad, aangezien deze feitelijke omstandigheden ook konden worden opgemaakt uit de splitsingsstukken.

Kortom, deze uitspraak benadrukt dat de rechter behoorlijk wat speelruimte heeft bij de uitleg van splitsingsstukken.