Dirk van den Berg in Pompshop: Black box

Black Box

14 april 2021, door Dirk van den Berg
Een tankstation is een bedrijfsruimte waarop de regels van artikel 290 en verder van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Dat betekent dat de huurder van een tankstation na afloop van de eerste termijn van de huurovereenkomst (doorgaans vijf of tien jaar) kan aansturen op verlaging van de huurprijs, en de verhuurder op verhoging daarvan. De voorwaarde daarvoor is dat de geldende huurprijs niet overeenstemt met “de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Bij tankstations wordt dat laatste niet al te letterlijk genomen: tankstations met een vergelijkbare ligging, opzet en omzet mogen als vergelijkingsobject dienen, ook als zij in andere gemeenten zijn gelegen.

Een actie tot aanpassing begint altijd met een deskundigenrapport waarin aan de hand van de huurprijzen van meerdere vergelijkingsobjecten een advies aan de rechter wordt uitgebracht. Hoe lastig het voor de benoemde deskundigen is om aan voldoende gegevens van referentiepanden te komen blijkt weer eens uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari jl. die onlangs is gepubliceerd.

De zaak betrof de nadere vaststelling van de huurprijs van een perceel met daarop een tankstation, shop en washal. De kantonrechter te Roermond had in januari 2015 op verzoek van de verhuurder drie deskundigen benoemd, twee door partijen zelf voorgestelde branche-deskundigen en een gespecialiseerde jurist. De deskundigen hebben de kantonrechter geadviseerd om de huur substantieel te verhogen op basis van zeven door hen geselecteerde vergelijkingsobjecten. Van die zeven vergelijkingsobjecten hielden de deskundigen er vijf anoniem. De kantonrechter wees de huurverhoging op deze grond af. Dat is niet vreemd. In verschillende uitspraken van de Hoge Raad is eerder bepaald “dat de rechter slechts beslist aan de hand van stukken tot kennisneming waarvan en uitlating waarover aan partijen voldoende gelegenheid is gegeven”. Een deskundigenbericht mag dus niet op voor de partijen geheime informatie zijn gebaseerd.

De verhuurder gaf het niet direct op en ging in hoger beroep. Het gerechtshof riep de deskundigen op voor een mondelinge toelichting. Maar deze gaven de adressen van de vijf anonieme objecten niet prijs. Veel huurders en verhuurders van tankstations willen immers niet dat hun gegevens op straat komen te liggen, zodat deskundigen daarvan alleen gebruik mogen maken als zij garanderen die anoniem te zullen houden.

Het gerechtshof liep zo tegen hetzelfde probleem op als de kantonrechter. Het mocht het deels op geheime informatie gebaseerde rapport van de deskundigen niet gebruiken, maar ging daar praktischer mee om dan de kantonrechter had gedaan. Daarbij zal hebben meegespeeld dat beide partijen aangaven dat zij het volste vertrouwen hadden in deze deskundigen, en bovendien geen andere deskundigen konden noemen die een rapport zouden kunnen opstellen dat wél aan de eisen voldeed.

Het hof doorbrak de impasse door gebruik te maken van de mogelijkheid die de wet biedt om de huurprijs “schattenderwijs” vast te stellen als er onvoldoende gegevens voorhanden zijn. Het hof middelde de huurprijzen van de twee door de deskundigen met name genoemde objecten en kwam na afronding van de uitkomst uit op exact hetzelfde huurbedrag als de deskundigen op basis van de zeven objecten hadden berekend. Het hof lijkt dus niet alleen in de deskundigen zelf, maar ook in hun oordeel een groot vertrouwen te hebben gehad.

De huurprijs werd zodoende na zes jaar strijd met terugwerkende kracht verhoogd. Maar de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de contractuele rente over de door de huurder na te betalen huur werd door het hof echter afgewezen omdat in de huurovereenkomst was bepaald dat de huurder die rente verschuldigd is “bij nalatigheid in de betaling” en de huurder volgens het hof tot aan deze uitspraak niet nalatig was geweest in het voldoen van de hogere huurprijs. Stof voor een andere keer.

Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl met zoekterm ECLI:NL:GHSHE:2021:352.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.