Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte
Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte
1 maart 2021, door Dirk van den Berg
Toen ik de column voor de Pompshop van mei 2020 schreef over huurrecht in tijden van corona, had ik er geen idee van dat we in februari 2021 weer in een lockdown zouden zitten. Tankstations verliezen omzet door de beperking van de shoptijden en er wordt alleen voor het hoognodige gereden, dus minder getankt. Maar tankstations zijn essentiële bedrijven en mogen daarom open zijn, ook na negen uur ’s avonds. Hoe anders is dat voor de retailer Sports Unlimited (met 100 Perry Sport en Aktiesport winkels) voor wie ik als advocaat optrad toen een van haar verhuurders haar faillissement aanvroeg. Kleding en schoenen lieten in 2020 de allergrootste verkoopdip zien, en alle honderd winkels van deze keten zijn sinds 15 december verplicht gesloten. Daardoor werden de beste weken van het jaar 2020 gemist.
Om niet onnodig liquiditeit te verliezen besloot de directie om over de maanden januari en februari de helft van de huur te betalen. Dat beleid is geheel in lijn met hoe de Nederlandse rechters erover denken: In de maanden mei tot en met december 2020 zijn er ruim veertig kort geding vonnissen gewezen waarin de rechter huurders van door de coronamaatregelen getroffen winkel- en horecaruimte toestond de huur tot 50% op te schorten. In deze jurisprudentie valt de regel te ontdekken dat, zodra er een substantiële terugval in omzet optreedt, een huurkorting mag worden toegepast gelijk aan de helft van het percentage van de (door de coronamaatregelen veroorzaakte) omzetvermindering. Inmiddels zijn er ook verschillende uitspraken in bodemzaken waarin de korting ‘definitief‘ (er is nog wel hoger beroep mogelijk!) is toegekend. Verschillende rechters hebben de door de huurder (te) ontvangen coronasubsidies (NOW, TOG en TVL) daarbij als omzet aangemerkt, waardoor het kortingspercentage lager uitkomt.
Vanuit deze achtergrond is besloten om niet te zwichten voor de powerplay van deze verhuurder van één van deze honderd winkels. De huur voor deze winkel had natuurlijk best betaald kunnen worden, maar de directie voelde er niets voor om deze actie die zij in haar persbericht “volstrekt ongepast en niet proportioneel” heeft genoemd, te belonen met volledige betaling, terwijl het gros van de verhuurders had ingestemd met een gedeeltelijke betaling.
Voor het bewerkstelligen van een faillissement moet de verzoeker zowel zijn eigen vorderingsrecht aantonen als “feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zijn schuldenaar verkeert in de toestand dat deze heeft opgehouden te betalen”. In het algemeen wordt die toestand aangenomen als er meerdere schuldeisers met steunvorderingen zijn terwijl tenminste één vordering opeisbaar is.
Mijn kantoorgenoten en ik hadden de vordering van de verhuurder uitvoerig betwist – wij waren in de tussentijd ook een procedure tot huurverlaging bij de kantonrechter begonnen – en hadden duidelijk gesteld dat ook de door de aanvrager genoemde andere verhuurders de helft van de huur hadden ontvangen. Maar zekerheid van een goede afloop hadden we niet. De makelaar die de onderhandelingen met de verhuurders voert vergeleek de situatie treffend met een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte: je weet haast zeker dat je ongeschonden aan de overkant bereikt, maar als het toch mis gaat val je erg diep.
Na tweeënhalve dag van afwachten in spanning was daar de beschikking: het verzoek van de verhuurder werd afgewezen omdat de huurder tot aan de uitspraak in de bodemprocedure de betaling van de niet betaalde helft van de huur mag opschorten. Zodoende is volgens de rechtbank niet “summierlijk” komen vast te staan dat de verhuurder een vordering op zijn huurder heeft. En wij, wij sprongen een gat in de lucht.
Lees hier het persbericht van Sports Unlimited en de beschikking van de afwijzing van het faillissementsverzoek.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
