Dirk van den Berg in Pompshop: Huurrecht in tijden van corona 2
We zijn een maand verder. Een maand waarin de horeca dicht blijft, maar scholen en winkels voorzichtig weer open gaan. De tankstations zijn steeds open geweest, maar er wordt zo weinig gereden – we houden ons immers allemaal braaf aan de opdracht thuis te blijven – dat de omzet van tankstations gemiddeld met ongeveer 40% is teruggelopen. Elektrische rijders zijn kennelijk nog iets gehoorzamer dan de gebruikers van fossiele brandstof, want de omzet van Fastned liep in dezelfde periode met maar liefst 70% terug.
Verschillende van mijn cliënten hebben de afgelopen jaren de exploitatie van hun tankstations uitbesteed aan oliemaatschappijen, die daarvoor veel geld over hadden. Het verbaast mij dan ook enigszins dat de grootste spelers in de markt amper twee weken na de instelling van de intelligente lockdown al brieven aan hun verhuurders – vaak particulieren of familievennootschappen – stuurden waarin zij vroegen om uitstel van huurbetalingen en/of verlaging van de huurprijs. Ik vind een dergelijk verzoek wat voorbarig, omdat deze bedrijven een teruggang in omzet van 20 a 25% procent per jaar zonder al te veel problemen zouden moeten kunnen opvangen. En als dit jaar gedurende drie maanden de omzet zou terugvallen tot 50%, dan leidt dat op jaarbasis tot “slechts” een terugval van 12,5%. Ondernemersrisico, zou ik zeggen. Maar de olieboeren zijn in goed gezelschap. De grootste bierbrouwers en kledingmagnaten doen immers hetzelfde.
In een groot aantal gevallen geeft de huurovereenkomst zelf al uitsluitsel over de gevolgen die een aanzienlijke terugval van de omzet voor de huurprijs heeft. Vaak wordt een half jaar bij de contractsluiting gezien als een periode dat het heel slecht moet gaan voordat de huurder een recht op huurprijsvermindering heeft. De huurder moet dan doorgaans wel aantonen “dat de exploitatie van het huurobject gedurende een aaneengesloten periode van zes maanden of langer zodanig wordt belemmerd dat voortzetting ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer van huurder kan worden gevergd”. De huurder die een dergelijk artikel heeft bedongen, zou vanwege de coronamaatregelen gebruik kunnen maken van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Maar wil die huurder dat ook? Minder betalen ja, maar de sleutel inleveren juist als de omzet (hopelijk) weer de goede kant opgaat?
Dezelfde bepaling komt ook voor maar dan beperkt tot “fysieke overheidsmaatregelen, zoals een wegafsluiting”. Een dergelijke bepaling is niet direct van toepassing op de huidige situatie. Maar betekent dat dan dat de contractspartijen hebben afgesproken dat bij een “niet-fysieke overheidsmaatregel” de overeenkomst en de huurprijs in stand moeten blijven?
In weer andere contracten is er een ondergrens in de literdoorzet afgesproken. Dergelijke drempels liggen vaak vrij hoog (dus de liters erg laag). Bij stations die normaal een doorzet van ongeveer vier miljoen liter hebben, heb ik verschillende keren meegemaakt dat een ondergrens van één miljoen liter wordt afgesproken. De daling moet dan wel “structureel” zijn en moet door middel van een accountantsverklaring worden aangetoond. Ook is in een dergelijke afspraak altijd opgenomen dat de daling niet aan de huurder te verwijten mag zijn.
In het geval er niets is geregeld over de omstandigheden waaronder de huurprijs kan worden verlaagd als gevolg van een omzetdaling die niet aan de huurder te wijten is, kan de huurder op termijn – maar dan denk ik aan een periode van zes maanden of meer waarin de omzet met tenminste de helft is teruggevallen – een poging wagen om bij de rechter vermindering van de huurprijs te vorderen op de grond dat er als gevolg van deze onvoorziene omstandigheden een wanverhouding is ontstaan tussen de wederzijdse prestaties en de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet meer mag verwachten. Een dergelijke vordering kan niet worden weggecontracteerd. Wel ligt de lat voor een dergelijke vordering erg hoog (en hoger naarmate de verhuurder groter en de huurder kleiner is).
Als de huurovereenkomst wel een bepaling voor tussentijdse beëindiging maar niet voor aanpassing van de huurprijs bevat, dan kan de huurder de opzegmogelijkheid uiteraard aangrijpen om te onderhandelen over voortzetting van de huurovereenkomst tegen een lagere huur. Die huurder neemt dan wel een gok. Een concurrent zou de crisis immers kunnen aangrijpen om de verhuurder een beter bod te doen, en een huurder die zelf opzegt heeft geen huurbescherming meer. Wie geen nieuwe huurder heeft klaarstaan (en zelf niet aan de pomp wil gaan staan) adviseer ik om zijn huurder niet te laten stikken. Waar niets is, verliest de keizer immers zijn recht.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
