Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

28 maart 2022, door Dirk van den Berg

In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 18 november 2021, waarover ik schreef in mijn column in het decembernummer van 2021 (“Voldoende serieus te nemen overleg”), speelde nog een interessante vraag, te weten of de wettelijke regels inzake de huurprijswijziging van bedrijfsruimte van toepassing zijn op een overeenkomst die naast een huurovereenkomst ook een andere in de wet benoemde overeenkomst is; in dit geval een agentuurovereenkomst. Daarop zal ik deze keer dieper ingaan.

Het ging in die zaak om de exploitatie van een tankstation, waarbij de exploitant huur betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van het object, maar ook een uitschenkvergoeding per verkochte liter brandstof ontvangt. De exploitant exploiteert voor eigen rekening en risico de shop met bakery en de wasfaciliteiten. Ten aanzien van de brandstoffen is de exploitant niet de verkoper, maar slechts een agent, een vertegenwoordiger van de verkoper, die in opdracht van de verkoper optreedt.

De exploitant vond de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs te hoog, en begon een procedure tot het verkrijgen van een huurprijsadvies, om vanaf vijf jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs te kunnen aanpassen. De verhuurder verzette zich niet alleen met het processuele argument dat de exploitant niet voldoende overleg zou hebben gepleegd (zie de eerder genoemde column), maar ook met het technische argument dat de aard van de overeenkomst zich ertegen verzette de regels van het huurrecht toe te passen: volgens de verhuurder was het wettelijke regime van huurprijswijziging niet te verenigen met de contractsvrijheid van partijen binnen de gesloten overeenkomst van opdracht. Ook was het volgens de verhuurder vanwege het gemengde karakter van de overeenkomst niet goed mogelijk om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden.

De verhuurder knoopte aan bij een arrest van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HRL2017:405) waarin is beslist dat de partij die – na een openbare aanbesteding – de cateringdiensten in Kasteel Groeneveld (eigendom van de Staat) mocht verrichten geen aanspraak kon maken op huurbescherming, zodat het einde van de cateringovereenkomst meebracht dat ook het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte eindigde. Volgens de Hoge Raad overheerste de overeenkomst van opdracht in die rechtsverhouding zodanig dat de daarbij behorende regels voor opzegging moesten worden toegepast. Einde oefening voor de cateraar dus.

Het gerechtshof ging hierin – net als de kantonrechter – niet mee. Het oordeelde dat alle regels van de agentuurovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar kunnen en moeten worden toegepast. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de uitschenkvergoeding. Het hof constateerde bovendien dat de door de kantonrechter benoemde deskundige, die inmiddels zijn huurprijsadvies had afgeleverd, dat ook had gedaan.

Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2021:3472.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.