Ga naar hoofdinhoud
act legal covers all major European business centres: AmsterdamBratislavaBucharestBudapestFrankfurtMilanPragueViennaWarsaw

Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

28 maart 2022, door Dirk van den Berg

 

In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 18 november 2021, waarover ik schreef in mijn column in het decembernummer van 2021 (“Voldoende serieus te nemen overleg”), speelde nog een interessante vraag, te weten of de wettelijke regels inzake de huurprijswijziging van bedrijfsruimte van toepassing zijn op een overeenkomst die naast een huurovereenkomst ook een andere in de wet benoemde overeenkomst is; in dit geval een agentuurovereenkomst. Daarop zal ik deze keer dieper ingaan.

Het ging in die zaak om de exploitatie van een tankstation, waarbij de exploitant huur betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van het object, maar ook een uitschenkvergoeding per verkochte liter brandstof ontvangt. De exploitant exploiteert voor eigen rekening en risico de shop met bakery en de wasfaciliteiten. Ten aanzien van de brandstoffen is de exploitant niet de verkoper, maar slechts een agent, een vertegenwoordiger van de verkoper, die in opdracht van de verkoper optreedt.

De exploitant vond de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs te hoog, en begon een procedure tot het verkrijgen van een huurprijsadvies, om vanaf vijf jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs te kunnen aanpassen. De verhuurder verzette zich niet alleen met het processuele argument dat de exploitant niet voldoende overleg zou hebben gepleegd (zie de eerder genoemde column), maar ook met het technische argument dat de aard van de overeenkomst zich ertegen verzette de regels van het huurrecht toe te passen: volgens de verhuurder was het wettelijke regime van huurprijswijziging niet te verenigen met de contractsvrijheid van partijen binnen de gesloten overeenkomst van opdracht. Ook was het volgens de verhuurder vanwege het gemengde karakter van de overeenkomst niet goed mogelijk om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden.

De verhuurder knoopte aan bij een arrest van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HRL2017:405) waarin is beslist dat de partij die – na een openbare aanbesteding – de cateringdiensten in Kasteel Groeneveld (eigendom van de Staat) mocht verrichten geen aanspraak kon maken op huurbescherming, zodat het einde van de cateringovereenkomst meebracht dat ook het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte eindigde. Volgens de Hoge Raad overheerste de overeenkomst van opdracht in die rechtsverhouding zodanig dat de daarbij behorende regels voor opzegging moesten worden toegepast. Einde oefening voor de cateraar dus.

Het gerechtshof ging hierin – net als de kantonrechter – niet mee. Het oordeelde dat alle regels van de agentuurovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar kunnen en moeten worden toegepast. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de uitschenkvergoeding. Het hof constateerde bovendien dat de door de kantonrechter benoemde deskundige, die inmiddels zijn huurprijsadvies had afgeleverd, dat ook had gedaan.

Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2021:3472.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

 

Dirk van den Berg is partner en advocaat bij act Fort Advocaten. Hij heeft zich gespecialiseerd in vastgoedrecht, franchiserecht, huurrecht bedrijfsruimte en distributierecht. Hij adviseert een groot aantal ondernemers in de tankstation branche, onder andere in contracten met oliemaatschappijen.

Column Pompshop
1. Dirk van den Berg in Pompshop: Golfbewegingen en gelegenheidsargumenten
2. Dirk van den Berg in Pompshop: Tanken zonder betalen is diefstal!
3. Dirk van den Berg in Pompshop: Een Whatsapp-gesprek is een gesprek!
4. Dirk van den Berg in Pompshop: Een schoft met/zonder hoge hoed
5. Dirk van den Berg in Pompshop: Knallende kurken, krimpende kansen
6. Dirk van den Berg in Pompshop: De Gele Hesjes zijn boos, maar waarover (niet)?
7. Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag
8. Dirk van den Berg in Pompshop: Tegen de stroom in voor koffie en broodjes…
9. Dirk van den Berg in Pompshop: De aard van het beestje
10. Dirk van den Berg in Pompshop: Franchisewet 2.0
11. Dirk van den Berg in Pompshop: Op de wip
12. Dirk van den Berg in Pompshop: Sorry, geen tijd voor de column
13. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoeveel magere jaren nog?
14. Dirk van den Berg in Pompshop: De ene doodsteek is de andere niet
15. Dirk van den Berg in Pompshop: Griffie(on)recht en kortzichtigheid
16. Dirk van den Berg in Pompshop: Andermaal de veiling
17. Dirk van den Berg in Pompshop: Pech voor PitPoint
18. Dirk van den Berg in Pompshop: Arbeidsrecht in balans?
19. Dirk van den Berg in Pompshop: Recht in tijden van corona
20. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurrecht in tijden van corona 2
21. Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje
22. Dirk van den Berg in Pompshop: Adviesprijs nog steeds niet exit?
23. Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
24. Dirk van den Berg in Pompshop: Het hele grote en het hele kleine
25. Dirk van den Berg in Pompshop: G(r)een Ontvankelijkheid
26. Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant
27. Dirk van den Berg in Pompshop: De Paal – Dappere CODO
28. Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte
29. Dirk van den Berg in Pompshop: Black box
30. Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?
31. Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof
32. Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?
33. Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was
34. Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad
35. Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?
36. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
37. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?
38. Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop