skip to Main Content
act legal covers all major European business centres: AmsterdamBratislavaBucharestBudapestFrankfurtMilanPragueViennaWarsaw

Dirk van den Berg in Pompshop: Pech voor PitPoint

Mijn oog viel op een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van december 2019.  Het onderwerp is een al lang lopend conflict tussen PitPoint (aanvankelijk LNG24 genaamd) en de eigenaar van een tankstationperceel, die in de uitspraak anoniem blijft.  Die eigenaar trekt aan het langste eind.

Pitpoint sloot in oktober 2012 een huurovereenkomst met een grondeigenaar. De overeenkomst ging op 12 december 2012 (12-12-12) in en had een duur van 25 jaar. PitPoint verbond zich om op de locatie een multi fuel tankstation te bouwen en exploiteren. De partijen spraken een vaste en een variabele huurprijs, gebaseerd op de brandstoffendoorzet, af. De bouw en exploitatie ging PitPoint niet zelf doen; zij sloot daarvoor begin 2013 een onderhuurovereenkomst met DCB Energy, waarin deze zich verplichtte om de bouw en exploitatie van het tankstation op zich te nemen. So far, so good.

Op het perceel was echter eerder een BP dieselstation gevestigd, waardoor bodemverontreiniging was ontstaan. De bouw van het tankstation zou pas kunnen beginnen nadat de bodem zou zijn gesaneerd. Dat was ongeveer een jaar later het geval: op 10 december 2013 berichtte de gemeente dat de sanering was afgerond en dat de bouw kon beginnen.  Voor DCB had het kennelijk te lang geduurd, want zij ontbond begin 2014 haar overeenkomst met PitPoint (de uitspraak vermeldt niet hoe dat precies in zijn werk is gegaan, maar vermoedelijk had DCB deze mogelijkheid in haar huurcontract ingebouwd).

PitPoint besloot toen niet om het tankstation razendsnel zelf te gaan bouwen, maar ging op zoek naar een nieuwe partner. De verhuurder legde zich daarbij niet neer en drong aan op actie van PitPoint. Toen PitPoint begin 2015 nog altijd geen aanstalten had gemaakt met de bouw van het tankstation, vorderde hij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming door PitPoint en vergoeding van zijn schade. De verhuurder ontving immers maar weinig huur, omdat er een variabele huur was afgesproken en er – bij gebreke van een tankstation – geen brandstof werd verkocht.

PitPoint ging in de tegenaanval. Volgens haar had de verhuurder de bodemsanering te traag laten uitvoeren. Daarom vorderde zij de door haar betaalde huur terug.  Ook zij vorderde ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding, omdat de verhuurder wanprestatie zou hebben gepleegd.

In augustus 2016 ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst en veroordeelde Pitpoint tot vergoeding van de schade van de verhuurder; de verhuurder werd tegelijk veroordeeld om PitPoint een bedrag van ruim € 40.000,– aan huur terug te betalen,  omdat zij het perceel vanwege de bodemsanering pas in 2014 had kunnen gebruiken. Omdat de schade van de verhuurder nog niet vaststond (die zou immers voor een groot deel afhangen van de omstandigheid met ingang van welke datum de verhuurder met een andere partij een huurovereenkomst zou kunnen sluiten en voor welke huurprijs) verwees de kantonrechter de beslissing over een groot deel van de schadevordering naar een aparte (schadestaat-) procedure.

PitPoint ging in hoger beroep tegen het vonnis omdat zij nog altijd van oordeel was dat niet zij maar de verhuurder schuldig was aan het debacle. Ook de verhuurder ging in beroep omdat zijn schadevordering niet volledig was toegewezen. 

PitPoint is met het hoger beroep niet veel opgeschoten. Het gerechtshof komt, na ruim drie jaar en het fileren van de argumenten van beide partijen, grotendeels tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter: PitPoint heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen bij de bodemsanering. Het enkele feit dat de bodemsanering lang heeft geduurd is volgens het hof onvoldoende om te kunnen vaststellen dat de verhuurder tekort is geschoten.

Ook kan het de verhuurder volgens het hof niet worden verweten dat hij eind 2019 nog geen nieuwe huurder heeft gevonden. De schadeclaim van de verhuurder tikt voor PitPoint dus nog altijd door. Hoe hoog die schade is zullen partijen in een vervolgprocedure moeten uitvechten. Ik vind dit strenge oordeel voor PitPoint behoorlijk zuur, omdat zij – toen na het sluiten van de huurovereenkomst bleek dat de bodemsanering nodig was – gebruik had kunnen maken van een contractuele ontbindingsmogelijkheid. Als zij de overeenkomst toen had ontbonden, had de verhuurder met lege handen gestaan.

Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl ECLI:NL:GHARL:2019:10847.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

Dirk van den Berg

Dirk van den Berg is partner en advocaat bij act Fort Advocaten. Hij heeft zich gespecialiseerd in vastgoedrecht, franchiserecht, huurrecht bedrijfsruimte en distributierecht. Hij adviseert een groot aantal ondernemers in de tankstation branche, onder andere in contracten met oliemaatschappijen.

Column Pompshop
1. Dirk van den Berg in Pompshop: Golfbewegingen en gelegenheidsargumenten
2. Dirk van den Berg in Pompshop: Tanken zonder betalen is diefstal!
3. Dirk van den Berg in Pompshop: Een Whatsapp-gesprek is een gesprek!
4. Dirk van den Berg in Pompshop: Een schoft met/zonder hoge hoed
5. Dirk van den Berg in Pompshop: Knallende kurken, krimpende kansen
6. Dirk van den Berg in Pompshop: De Gele Hesjes zijn boos, maar waarover (niet)?
7. Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag
8. Dirk van den Berg in Pompshop: Tegen de stroom in voor koffie en broodjes…
9. Dirk van den Berg in Pompshop: De aard van het beestje
10. Dirk van den Berg in Pompshop: Franchisewet 2.0
11. Dirk van den Berg in Pompshop: Op de wip
12. Dirk van den Berg in Pompshop: Sorry, geen tijd voor de column
13. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoeveel magere jaren nog?
14. Dirk van den Berg in Pompshop: De ene doodsteek is de andere niet
15. Dirk van den Berg in Pompshop: Griffie(on)recht en kortzichtigheid
16. Dirk van den Berg in Pompshop: Andermaal de veiling
17. Dirk van den Berg in Pompshop: Pech voor PitPoint
18. Dirk van den Berg in Pompshop: Arbeidsrecht in balans?
19. Dirk van den Berg in Pompshop: Recht in tijden van corona
20. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurrecht in tijden van corona 2
21. Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje
22. Dirk van den Berg in Pompshop: Adviesprijs nog steeds niet exit?
23. Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
24. Dirk van den Berg in Pompshop: Het hele grote en het hele kleine
25. Dirk van den Berg in Pompshop: G(r)een Ontvankelijkheid
26. Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant
27. Dirk van den Berg in Pompshop: De Paal – Dappere CODO
28. Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte
29. Dirk van den Berg in Pompshop: Black box
30. Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?
31. Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof
32. Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?
33. Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was
34. Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad
35. Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?
36. Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
37. Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?
38. Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop